II. Erwerb des Eigentums vom Berechtigten (1/5)
1. Erwerbstatbestand
Die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück setzt die Einigung der Parteien und die Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch voraus, § 873 Abs. 1 BGB. Die Einigung muss zum Zeitpunkt der Eintragung noch fortbestehen. Zudem muss der Veräußerer Berechtigter sein.
2. Die Auflassung als dinglicher Vertrag nach §§ 873 Abs. 1, 925 BGB
Die Einigung wird bei dieser Rechtsänderung als Auflassung bezeichnet, § 925 Abs. 1 Satz 1 BGB. Es handelt sich dabei um einen dinglichen Vertrag, auf den die allgemeinen Vorschriften über Verträge Anwendung finden.
Die Auflassung bedarf in Abweichung der allgemeinen Vorschrift des § 873 Abs. 1 BGB der besonderen Form des § 925 Abs. 1 BGB. Andernfalls ist die Auflassung gem. § 125 Satz 1 BGB nichtig. Nach § 925 Abs. 1 Satz 1 BGB muss die Auflassung bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden. Zuständig Stellen sind die Notare, § 925 Abs. 1 Satz 2 BGB, aber z.B. auch deutsche Gerichte im Rahmen eines Prozessvergleichs, § 925 Abs. 1 Satz 3 Alt. 1 BGB. Gleichzeitige Anwesenheit bedeutet im Grunde nur, dass die Willenserklärungen gleichzeitig abzugeben sind. Es ist keine persönliche Anwesenheit erforderlich, so dass auch Stellvertreter eingesetzt werden können (vgl. dagegen etwa das Erfordernis der persönlichen Anwesenheit nach § 1311 Satz 1 BGB oder § 1 Abs. 1 Satz 1 LPartG).
Bei Botenschaft ist das Erfordernis der gleichzeitigen Anwesenheit allerdings nicht erfüllt. Denn anders als bei der Stellvertretung wird die Erklärung bereits vom Geschäftsherrn abgegeben, sie geht nur später vor dem Notar zu. Es handelt sich deshalb um die Abgabe einer Willenserklärung an einen Abwesenden. Die §§ 128, 152 BGB sind bei der Auflassung nach § 925 BGB nicht anwendbar.
Im Übrigen bedarf die Auflassung materiell-rechtlich keiner besonderen Form. In der Praxis wird sie jedoch regelmäßig notariell beurkundet. Dies ist verfahrensrechtlich auch erforderlich, da die Einigung (§ 20 GBO) nur durch öffentlich beglaubigte Urkunden gegenüber dem Grundbuchamt nachgewiesen werden kann, § 29 Abs. 1 GBO.
Die Auflassung ist bedingungsfeindlich, § 925 Abs. 2 BGB. Dies dient der Rechtssicherheit, weil hierdurch das Grundbuch eindeutig Auskunft über die materielle Rechtslage gibt. Dies gilt jedoch nicht für Rechtsbedingungen: Erklärt etwa ein Vertreter ohne Vertretungsmacht die Auflassung gegenüber dem Vertragspartner des Geschäftsherrn, so ist die Auflassung unter der Bedingung der Genehmigung durch den Geschäftsherrn schwebend unwirksam, § 177 Abs. 1 BGB.
Die Auflassung bedarf in Abweichung der allgemeinen Vorschrift des § 873 Abs. 1 BGB der besonderen Form des § 925 Abs. 1 BGB. Andernfalls ist die Auflassung gem. § 125 Satz 1 BGB nichtig. Nach § 925 Abs. 1 Satz 1 BGB muss die Auflassung bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden. Zuständig Stellen sind die Notare, § 925 Abs. 1 Satz 2 BGB, aber z.B. auch deutsche Gerichte im Rahmen eines Prozessvergleichs, § 925 Abs. 1 Satz 3 Alt. 1 BGB. Gleichzeitige Anwesenheit bedeutet im Grunde nur, dass die Willenserklärungen gleichzeitig abzugeben sind. Es ist keine persönliche Anwesenheit erforderlich, so dass auch Stellvertreter eingesetzt werden können (vgl. dagegen etwa das Erfordernis der persönlichen Anwesenheit nach § 1311 Satz 1 BGB oder § 1 Abs. 1 Satz 1 LPartG).
Bei Botenschaft ist das Erfordernis der gleichzeitigen Anwesenheit allerdings nicht erfüllt. Denn anders als bei der Stellvertretung wird die Erklärung bereits vom Geschäftsherrn abgegeben, sie geht nur später vor dem Notar zu. Es handelt sich deshalb um die Abgabe einer Willenserklärung an einen Abwesenden. Die §§ 128, 152 BGB sind bei der Auflassung nach § 925 BGB nicht anwendbar.
Im Übrigen bedarf die Auflassung materiell-rechtlich keiner besonderen Form. In der Praxis wird sie jedoch regelmäßig notariell beurkundet. Dies ist verfahrensrechtlich auch erforderlich, da die Einigung (§ 20 GBO) nur durch öffentlich beglaubigte Urkunden gegenüber dem Grundbuchamt nachgewiesen werden kann, § 29 Abs. 1 GBO.
Die Auflassung ist bedingungsfeindlich, § 925 Abs. 2 BGB. Dies dient der Rechtssicherheit, weil hierdurch das Grundbuch eindeutig Auskunft über die materielle Rechtslage gibt. Dies gilt jedoch nicht für Rechtsbedingungen: Erklärt etwa ein Vertreter ohne Vertretungsmacht die Auflassung gegenüber dem Vertragspartner des Geschäftsherrn, so ist die Auflassung unter der Bedingung der Genehmigung durch den Geschäftsherrn schwebend unwirksam, § 177 Abs. 1 BGB.